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Covid-19 : Conséquences sur les loyers commerciaux et professionnels

Dans le contexte de la crise sanitaire que nous traversons, se pose pour nos clients, sociétés, travailleurs indépendants ou professions libérales, la question du règlement des loyers, charges locatives et contrats accessoires, et ce alors même que, pour la plupart d’entre nous, ces locaux sont inoccupés ou sous-occupés soit car un arrêté en interdit l’ouverture, soit par la mise en place du télétravail.

La présente synthèse nous semble donc susceptible de vous intéresser. Elle résume les mesures mises en place par le gouvernement ou certains acteurs économiques ainsi que, si vous n’êtes pas visés par ces dispositifs, les moyens d’action dont vous disposez pour tenter de suspendre, reporter ou échelonner le paiement de vos loyers pendant la période de confinement.
Bon courage à toutes et tous.

1 – Les Mesures annoncées pour les TPE, indépendants et autoentrepreneurs

(dans le cadre de l’ordonnance du 25 mars 2020 « relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de Covid-19, publiée le 26 mars 2020).

-Bénéficiaires : Les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique éligibles au fonds de solidarité
Télécharger le PDF DP – Fonds de solidarité

– Interdiction de la suspension, l’interruption et la réduction de la fourniture d’électricité, de gaz et d’eau pour les entreprises concernées et possibilité pour ces entreprises:

  • Report obligatoire par les fournisseurs du paiement des factures exigibles entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire et non encore acquittées.
  • Report ne peut donner lieu à des pénalités financières, frais ou indemnités à la charge des personnes précitées.
  • Paiement des échéances reportées, après fin de l’état d’urgence sanitaire et sur une durée ne d’au moins six mois.

-Interdiction de l’application de pénalités financières, de dommages et intérêts, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou d’activation des garanties ou cautions en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents aux locaux professionnels et commerciaux de ces entreprises (même si la loi ou le contrat en disposent autrement).

  • Bail ne peut donc être rompu du fait du non-paiement des loyers et charges par ces entreprises et aucune garantie activée.
  • Concerne les loyers et charges locatives exigibles entre le 12 mars 2020 et deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré.

2 – Les Mesures concernant les PME, ETI et GE

Ces sociétés ne sont pas visées dans le cadre du dispositif légal détaillé ci-avant.
Les principales fédérations de bailleurs ont toutefois appelé leurs membres à prendre les mesures suivantes pour l’échéance d’avril et pour les périodes postérieures d’arrêt d’activité imposées par l’arrêté du 14 mars 2020 :

  • Les loyers et charges seront appelés mensuellement et non plus trimestriellement
  • Le recouvrement des loyers et charges est « suspendu » à partir du 1er avril 2020, et pour les périodes postérieures d’arrêt d’activité imposées par l’arrêté.
  • Lorsque l’activité́ reprendra, ces loyers et charges feront l’objet de différés de paiement ou d’étalements sans pénalité ni intérêts de retard.
  • Mesures appliquées de façon automatique pour les TPE et PME dont l’activité a été interrompue par arrêté.
  • Situation « étudiée au cas par cas, avec bienveillance » pour les TPE et PME dont l’activité, sans être interrompue, a été fortement dégradée par la crise.

Il convient, si vous n’avez reçu aucune communication de la part de vos bailleurs au titre de la prochaine échéance de loyers, de les interroger sur leur position ou de leur faire une demande de report ou d’échelonnement.

3 – Actions individuelles sur le fondement du droit des contrats pour suspendre le règlement de son loyer ou le renégocier à la baisse pendant cette période

Dans le contexte actuel, la suspension de l’exécution du bail et du paiement des loyers peut être invoquée par le locataire pour force majeure sur le fondement de l’article 1218 du code civil (sauf si le contrat de bail l’exclut expressément) ou pour exception d’inexécution de ses obligations par le bailleur prévue aux articles 1219 et 1220 du code civil.

Il convient de distinguer selon que l’activité dans les lieux est ou non autorisée.

  • Dans l’hypothèse où il est interdit au locataire d’ouvrir le local commercial compte-tenu de l’activité exercée dans les lieux, telle qu’elle correspond à la destination du bail :

il est possible de considérer– et pour l’instant jusqu’au 15 avril 2020 – que le bailleur n’est plus en mesure de respecter son obligation de délivrance en raison d’un cas de force majeure. Malgré quelques voix dissonantes, nous considérons à l’instar de la plupart des auteurs s’étant exprimé ces derniers jours sur le sujet, que les conditions de la force majeure (événement extérieur, imprévisible et irrésistible) peuvent être raisonnablement considérées comme réunies dans le cas de l’épidémie du COVID 19.

Quel que soit le fondement juridique opposé (force majeure ou exception d’inexécution), le bailleur ne pouvant dans cette hypothèse exécuter son obligation de délivrance du local pour son exploitation par le preneur, le locataire peut décider de suspendre le règlement de son loyer.
En cas de refus du bailleur, il sera toujours temps de se rapprocher de lui afin d’engager une discussion sur la suspension voire la baisse du montant du loyer pendant la durée du confinement.
Les chances de succès d’une action judiciaire initiée par le bailleur, si ces critères sont bien réunis au cas d’espèce, nous semblent alors favorables au locataire.

Les démarches :

Notifier au Bailleur, par lettre recommandée AR dans les meilleurs et idéalement avant la fin du mois en cours, votre décision de suspension des loyers pendant la période d’interdiction d’ouverture de votre local.

  • Dans l’hypothèse où l’ouverture de votre local n’est pas interdite dans le cadre de l’arrêté.

(i) – Si l’activité dans les lieux est diminuée (par exemple uniquement vente à emporter), une renégociation du loyer est alors plutôt envisageable.

(ii) – Si la baisse de votre activité consécutive à l’épidémie de Covid-19 rend difficile ou impossible le règlement de votre loyer, il sera plus difficile d’opposer au bailleur la force majeure sauf à être en mesure de démontrer, éléments comptables et financiers à l’appui, que cette épidémie a fortement dégradé votre situation financière et qu’elle vous place dans l’incapacité de régler tout ou partie du loyer.

Dans ces deux cas (i) et (ii), une renégociation du montant du loyer ou un échelonnement nous semblent plus facilement défendables auprès du bailleur.

Ces analyses peuvent être transposées à tous les contrats mais doivent être considérées au cas par cas, selon l’activité et la situation de chacun d’une part, et les dispositions contractuelles qui vous sont propres d’autre part.

Nous sommes à votre disposition pour vous apporter toute précision et vous accompagner si vous le souhaitez dans la réflexion sur votre situation particulière (au titre de tout contrat) ou la demande de suspension ou de renégociation de votre loyer auprès de votre bailleur.

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